מכירת נכס עיזבון שאינו ניתן לחלוקה בין היורשים

כאשר בעיזבון קיים נכס שאינו ניתן לחלוקה בעין, או שניתן לחלקו רק תוך הפחתה ניכרת מערכו, חוק הירושה קובע מנגנון מיוחד לחלוקתו. נקודת המוצא אינה מכירה מיידית לצד שלישי. סעיף 113 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, מעניק תחילה ליורשים עצמם אפשרות לרכוש את הנכס במסגרת חלוקת העיזבון, ורק אם אף יורש אינו מסכים לרכוש אותו – עוברים למכירה וחלוקת דמי המכר.

הסדר זה שונה מפירוק שיתוף רגיל במקרקעין לפי סעיפים 37–43 לחוק המקרקעין. כל עוד הנכס מצוי במסגרת עיזבון שטרם חולק, יש לבחון תחילה את דיני חלוקת העיזבון. כאשר העיזבון כבר חולק והיורשים מחזיקים בנכס כבעלים משותפים, עשויים דיני פירוק השיתוף שבחוק המקרקעין להפוך למסגרת המרכזית. ההבחנה אינה טכנית בלבד ויש לבחון את שלב החלוקה, ההסכמות והרישום.

סעיף 113 לחוק הירושה – המנגנון המדויק

סעיף 113(א) קובע כי נכס שאינו ניתן לחלוקה ונכס שעל-ידי חלוקתו היה מאבד שיעור ניכר מערכו – למעט משק חקלאי שעליו חל סעיף 114 – יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק. הסכום שהציע היורש נזקף על חשבון חלקו בעיזבון, ואם הוא עולה על שווי חלקו – עליו לשלם את ההפרש.

אם יותר מיורש אחד מבקש את הנכס, ההכרעה אינה מתבצעת לפי קשר רגשי, ותק או רוב בירושה, אלא לפי המנגנון שבסעיף: היורש המרבה במחירו, בכפוף לרף מחיר השוק. בפסיקה רשמית של בית המשפט לענייני משפחה הודגש כי האפשרות להשתתף בהתמחרות פנימית לפי סעיף 113 היא זכות של יורש המעוניין ברכישה כאשר תנאי הסעיף מתקיימים, ולא חסד התלוי רק בשיקול דעת חופשי של בית המשפט.

סעיף 113(ב) קובע כי אם אף יורש אינו מסכים לרכוש את הנכס כאמור, הנכס יימכר ודמי המכר יחולקו בין היורשים. לפי סעיף 113(ג), בית המשפט רשאי להורות שהמכירה תהיה בדרך שבה נמכרים נכסים בהוצאה לפועל או בדרך אחרת שיקבע, והוא רשאי לקבוע את תנאי התשלום. מכאן שאין כלל המחייב תמיד מכירה פומבית, כינוס נכסים או שיווק באמצעות מתווך; דרך הביצוע נקבעת לפי ההחלטה השיפוטית והנסיבות.

האם חובה למנות שמאי?

החוק אינו קובע כי בכל הליך לפי סעיף 113 חייב בית המשפט למנות שמאי. עם זאת, משום שהסעיף מציב "מחיר שוק" כרף מינימלי, הערכת שווי מקצועית היא כלי מרכזי ולעיתים חיוני להכרעה. בית המשפט רשאי להסתייע בשמאי מטעמו, לקבל חוות דעת שהגישו הצדדים או לקבוע מנגנון אחר להערכת השווי בהתאם לדין הדיוני.

יש להימנע גם מהצגה של "Proof of Funds" כתנאי סטטוטורי מפורש. בית המשפט רשאי לדרוש הוכחת יכולת תשלום, בטוחות, מועדי הפקדה או תנאי תשלום כדי להבטיח שהצעה היא רצינית וברת ביצוע, אך אופן ההוכחה נקבע בהליך הקונקרטי ולא בנוסחה אחידה בחוק הירושה.

מה קורה אם יורש אחד מתגורר בנכס?

מגורים של יורש בנכס אינם מבטלים את מנגנון החלוקה. עם זאת, יש לבדוק אם חלה זכות מגורים לפי סעיף 115 לחוק הירושה. הסעיף חל, בתנאים הקבועים בו, על דירה שהמוריש היה בעליה וגר בה ערב מותו, ומאפשר לבן-הזוג, לילדים או להורים שהתגוררו עמו באותה שעה להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה. אין מדובר בבעלות, אין מדובר במגורים חינם, ואין מדובר באיסור מוחלט על חלוקת העיזבון.

אם היורש המחזיק אינו נהנה מהסדר מיוחד כזה, עשויה להתעורר גם שאלת תשלום בגין שימוש בלעדי. כאשר מדובר במקרקעין שכבר מצויים בשיתוף רגיל, סעיף 33 לחוק המקרקעין הוא מקור אפשרי לשכר ראוי; הפסיקה בוחנת בין היתר את אופי השימוש, בלעדיותו, אפשרות השימוש של האחרים, דרישות הצדדים והסכמותיהם. כאשר הנכס עדיין בעיזבון שטרם חולק, יש לשלב בניתוח גם את דיני ניהול העיזבון והסדרי חוק הירושה ולא להחיל את סעיף 33 באופן מכני.

נכס שניתן לחלוקה – סעיף 112 לפני סעיף 113

סעיף 113 נכנס לתמונה כאשר הנכס אינו ניתן לחלוקה, או כאשר החלוקה תפחית שיעור ניכר מערכו. לכן לפני הפעלתו יש לבדוק אם ניתן לבצע חלוקה בעין במסגרת דיני הירושה. סעיף 112 לחוק הירושה מסדיר חלוקה בעין של נכסי העיזבון על פי שווים. רק כאשר חלוקה כזאת אינה אפשרית או תגרום את הפגיעה בערך המתוארת בסעיף 113, עוברים למנגנון המסירה ליורש או המכירה.

אם מדובר בבית שניתן מבחינה משפטית ותכנונית להפרדה ליחידות, או בנכס הכולל מספר יחידות נפרדות, אין להניח מראש שסעיף 40 לחוק המקרקעין הוא הפתרון. כל עוד העיזבון טרם חולק, יש לבחון תחילה את מנגנוני חוק הירושה. לאחר חלוקת העיזבון, אם נותר שיתוף קנייני, עשויים סעיפים 39–42 לחוק המקרקעין להיות רלוונטיים.

משק חקלאי – סעיף 114 ולא סעיף 113

סעיף 113 מוציא במפורש מתחולתו משק חקלאי מן הסוג שעליו חל סעיף 114 לחוק הירושה. סעיף 114 קובע הסדר מיוחד למשק חקלאי שהוא יחידה שחלוקתה תפגע בכושר קיומה כמשק חקלאי העשוי לפרנס משפחה חקלאית. במקרה כזה, המנגנון הוא מסירת המשק ליורש המוכן ומסוגל לקיימו ופיצוי יתר היורשים, בכפוף לתנאי הסעיף.

חובות, שעבודים ונושים

מכירת נכס עיזבון אינה מוחקת שעבודים וחובות מעצמה. לפני חלוקת נכסי העיזבון יש לטפל בחובות העיזבון בהתאם לפרק השישי לחוק הירושה ולדין החל על הנושים והבטוחות. לכן יש לבדוק נסח רישום, משכנתאות, עיקולים, זכויות צדדים שלישיים וחובות עיזבון לפני שמחשבים את התמורה הצפויה ליורשים.

אין לייחס לסעיף 36 לחוק המקרקעין תפקיד של קביעת סדר קדימות בין נושי העיזבון. סעיף 36 עוסק בקיזוז חובות בין שותפים עקב השיתוף. סדרי פירעון של חובות עיזבון, נושים מובטחים ושעבודים נשענים על מקורות דין אחרים.

היבטי מס – אין להניח פטור אוטומטי

חלוקת עיזבון בין יורשים עשויה, בתנאים הקבועים בדיני המס, שלא להיחשב מכירה, אך הכנסת תמורה שמקורה מחוץ לנכסי העיזבון או ביצוע עסקה לאחר שהחלוקה הושלמה עלולים לשנות את התוצאה. לכן אסור להניח שהתמחרות פנימית "חוסכת מסים" או שכל רכישה בין יורשים פטורה. יש לבצע בדיקת מס נפרדת לפי חוק מיסוי מקרקעין והמבנה המדויק של העסקה לפני חתימה על מתווה.

סמכות ודרך ההליך

חלוקת עיזבון וסעדים לפי חוק הירושה מצויים במסגרת ענייני משפחה. כאשר מדובר בסכסוך בין בני משפחה שעילתו סכסוך בתוך המשפחה, גם חוק בית המשפט לעניני משפחה עשוי להקנות סמכות לבית המשפט למשפחה. אין צורך להפוך כל מחלוקת על נכס עיזבון ל"תביעת פירוק שיתוף" לפי חוק המקרקעין אם המסגרת הנכונה היא בקשה לחלוקת עיזבון לפי חוק הירושה.

דוגמאות מעשיות

שלושה יורשים ודירה אחת

אם הדירה עדיין חלק מעיזבון והיא אינה ניתנת לחלוקה, וכל שלושת היורשים מבקשים אותה, סעיף 113 מכוון למסירה ליורש המרבה במחירו, ובלבד שהצעתו אינה מתחת למחיר השוק. הזוכה מקזז את חלקו שלו בעיזבון ומשלם את היתרה הנדרשת.

רק יורש אחד מעוניין בדירה

אם הצעתו עומדת ברף מחיר השוק ובתנאים שקובע בית המשפט, ניתן למסור לו את הנכס לפי סעיף 113. אין צורך לעבור תחילה למכר חיצוני רק כדי לבדוק אם מישהו זר יציע יותר.

אף יורש אינו רוצה לרכוש

במקרה כזה סעיף 113(ב) מורה על מכירת הנכס וחלוקת דמי המכר. בית המשפט קובע את דרך המכירה ותנאיה.

טבלת השוואה

מצב	מקור	מנגנון
נכס עיזבון הניתן לחלוקה	חוק הירושה §112	חלוקה בעין לפי שווי ככל האפשר
נכס עיזבון שאינו ניתן לחלוקה/מאבד שיעור ניכר מערכו	§113	מסירה ליורש המרבה במחירו, לא מתחת למחיר השוק; בהיעדר רוכש מקרב היורשים – מכירה
משק חקלאי מתאים	§114	מסירה ליורש המוכן ומסוגל לקיימו ופיצוי היתר
מקרקעין משותפים לאחר חלוקת העיזבון	חוק המקרקעין §§37–43	פירוק לפי חלוקה בעין, מכירה, בית משותף ושאר הוראות החוק

שאלות נפוצות

האם חייבים להציע את הנכס קודם ליורשים?

כאשר סעיף 113 חל, החוק קובע מסירה ליורש המרבה במחירו לפני המעבר למכירה החיצונית. אם אף יורש אינו מסכים לרכוש – הנכס נמכר.

האם בית המשפט חייב למנות כונס נכסים?

לא. בית המשפט קובע את דרך המכירה ויכול להשתמש בכונס במקרים המתאימים, אך המינוי אינו אוטומטי.

האם יורש שמתגורר בנכס חייב תמיד בדמי שימוש?

לא. יש לבדוק את מסגרת הזכויות, תחולת סעיף 115, בלעדיות השימוש, מניעת השימוש מהאחרים והסכמות הצדדים.

האם סעיף 113 חל על משק חקלאי?

לא כאשר מדובר במשק חקלאי מן הסוג שעליו חל סעיף 114; החוק מחריג אותו במפורש ממנגנון סעיף 113.