מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה

כאשר פירוק שיתוף אינו יכול להתבצע בדרך של חלוקה בעין, או כאשר חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם, סעיף 40(א) לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, קובע כי הפירוק יהיה בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. מכירה היא אפוא מסלול סטטוטורי מרכזי, אך היא אינה נקודת המוצא לכל נכס: קודם יש לבחון אם המקרקעין ניתנים לחלוקה ואם חל מסלול מיוחד אחר, כגון רישום בית משותף לפי סעיף 42.

הבחנה זו חשובה משום שמושג ״הפסד ניכר״ שבסעיף 40 אינו מתייחס לחשש שהמכירה תתבצע במחיר נמוך או במועד שוק שאינו אידיאלי. הוא מתייחס להפסד שייגרם כתוצאה מחלוקה בעין. שאלות של עיתוי, שיווק ומחיר עשויות להשפיע על דרך הביצוע של המכירה, אך הן אינן משנות את משמעות המבחן שבסעיף 40(א).

מהי דרך המכירה לפי סעיף 40(ב)

סעיף 40(ב) קובע כי המכירה תהיה בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין. מכאן שאין ברירת מחדל של ״שוק חופשי״ דווקא, ואין זכות אוטומטית להתמחרות פנימית בין השותפים.

לבית המשפט יש שיקול דעת לבחור דרך אחרת כאשר היא מתאימה יותר למקרה. בתמ״ש 42557-09-20, למשל, בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב-יפו בחר בנסיבות אותו תיק בהתמחרות פנימית בין בעלי הזכויות, ורק אם לא תושלם רכישה פנימית — בהוצאת הדירה למכירה. ההחלטה נשענה על סעיפים 40(ב) ו-43 ועל נסיבות המקרה. מדובר בדוגמה להפעלת שיקול דעת, לא בכלל אחיד לכל הליך.

האם חייבים למנות כונס נכסים

חוק המקרקעין אינו קובע שמינוי כונס נכסים הוא תנאי הכרחי לכל מכירה לפי סעיף 40. בית המשפט רשאי לקבוע מנגנון ביצוע מתאים, ובמקרים רבים עשוי למנות בעל תפקיד לצורך מימוש הנכס, אך הדבר תלוי בהחלטה השיפוטית ובנסיבות.

כאשר כונס מונה במסגרת הוצאה לפועל, סעיפים 53–54 לחוק ההוצאה לפועל קובעים את המסגרת למינויו ולסמכויותיו. כאשר המינוי נעשה בידי בית המשפט במסגרת תיק פירוק השיתוף, יש לקרוא את צו המינוי ואת ההחלטות שניתנו בתיק. סמכויות הכונס אינן בלתי מוגבלות: פעולות מהותיות עשויות להיות כפופות לאישור ולהוראות הערכאה המפקחת.

שמאות ומחיר פתיחה

בהליכי מכירה עשויה להיות חשיבות רבה לשומה עדכנית, במיוחד כאשר צריך לבחון הצעות, לקבוע תנאי התמחרות או לשקול רכישה פנימית. עם זאת, יש להבחין בין שימוש מקצועי בשמאות לבין קביעה משפטית שלפיה כל מכירה חייבת להתבצע במחיר זהה בדיוק לשומה. השומה היא ראיה מקצועית; מחיר המכירה בפועל נקבע בהליך המימוש ובהתאם לאישור הנדרש.

אם צד טוען שהצעה נמוכה באופן בלתי סביר, עליו להציג תשתית מתאימה. בית המשפט המפקח על המכירה רשאי לבחון את הליך השיווק, את תנאי ההצעה, את השומה ואת מכלול הנסיבות לפני אישור העסקה.

התמחרות פנימית בין השותפים

שותף המעוניין להישאר בנכס יכול להציע לרכוש את זכויות האחרים. לעיתים בית המשפט יבחר במנגנון התמחרות פנימית, במיוחד כאשר כמה שותפים מעוניינים לרכוש. אולם בדיני השיתוף הרגילים אין לכל שותף זכות קדימה אוטומטית לרכוש את הנכס רק משום שהוא בעלים קיים.

סעיף 43 מחייב את בית המשפט להתחשב, ככל האפשר, בדרישות מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם. הוראה זו יכולה להיות רלוונטית לבחירת דרך המכירה, אך היא אינה מבטלת את סעיף 40 ואינה מחייבת תוצאה אחת.

זכויות צדדים שלישיים

לפני מכירה יש למפות משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה, שכירויות, זכויות חוזיות וזכויות אחרות. פירוק השיתוף בין הבעלים אינו מוחק מעצמו זכות של צד שלישי. אופן הטיפול בכל זכות תלוי בטיבה, ברישומה, בדין החל ובהחלטות שניתנו בהליך.

לכן, חלוקת הפדיון אינה מתחילה בשאלה ״כמה אחוזים יש לכל שותף״ בלבד. יש לבדוק אילו הוצאות וחיובים חלים על המכירה, אילו זכויות קודמות יש לסלק או להסדיר, ומה קובע פסק הדין או צו המימוש.

חלוקת הפדיון בין השותפים

לאחר השלמת המכירה וסילוק החיובים שיש לסלק לפי הדין והחלטות המימוש, יתרת הפדיון מחולקת בין השותפים בהתאם לזכויותיהם, בכפוף להתחשבנות שאושרה או נפסקה. אם שיעורי הבעלות הם שווים, נקודת המוצא היא חלוקה שווה של היתרה; אם שיעורי הבעלות שונים, החלוקה נעשית לפי השיעורים הרלוונטיים.

סעיף 36 לחוק המקרקעין קובע שחובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף ניתנים לקיזוז. אולם אין פירוש הדבר שכל טענה להוצאה, דמי שימוש או נזק נגרעת אוטומטית מן הפדיון. יש להוכיח את החוב ואת שיעורו, ולפעול לפי פסק הדין והחלטות הגורם המוסמך.

הוצאות שהוציא שותף על הנכס

יש להבחין בין הוצאות הנוגעות להחזקה תקינה של המקרקעין לבין השבחות או פעולות שנעשו ביוזמת שותף אחד. עצם העובדה ששותף שילם סכום אינה מבטיחה החזר מלא מן האחרים. יש לבדוק את מקור החיוב, את הצורך בהוצאה, את ההסכמות בין השותפים ואת הוראות חוק המקרקעין הרלוונטיות.

במחלוקת משמעותית רצוי שההתחשבנות תוכרע לפני חלוקה סופית של הפדיון או שתישמר יתרה מתאימה בהתאם להחלטה שיפוטית, כדי למנוע מצב שבו הכסף חולק ולא ניתן עוד לבצע את ההתחשבנות באופן יעיל.

דירת מגורים של בני זוג — סעיף 40א

כאשר מדובר בדירת מגורים של בני זוג וסעיף 40א חל, בית המשפט יכול להחליט על פירוק בדרך של מכירה, אך ביצוע המכירה מעוכב כל עוד לא נמצא לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם הסדר מגורים אחר המתאים לצורכיהם, לרבות הסדר ביניים מתאים לתקופה שיקבע.

לכן אין לנסח את הסעיף כאילו הוא שולל את עצם צו הפירוק. ההגנה ממוקדת בשלב הביצוע של המכירה ובצורכי המדור.

נכס עיזבון שאינו ניתן לחלוקה

כאשר הנכס עדיין חלק מעיזבון שטרם חולק, מסלול המכירה עשוי להיות שונה. סעיף 113 לחוק הירושה קובע כי נכס שאינו ניתן לחלוקה, או שנכס שעל ידי חלוקתו יאבד שיעור ניכר מערכו, יימסר ליורש המרבה במחירו ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק. אם אף יורש אינו מסכים לרכוש, הנכס יימכר ודמי המכר יחולקו. בית המשפט רשאי לקבוע את דרך המכירה ותנאיה בהתאם לסעיף.

לכן אין להחיל באופן אוטומטי את סעיף 40 לחוק המקרקעין על כל דירת ירושה לפני שנבדק אם מדובר עדיין בחלוקת עיזבון הכפופה לחוק הירושה.

מיסוי והיטלים

מכירת מקרקעין או רכישת חלקו של שותף עשויות לעורר חבויות מס והיטלים, לפי סוג העסקה, זהות הצדדים, ההיסטוריה של הנכס והפטורים או ההקלות הרלוונטיים. אין מקום לקבוע בפרק כללי שיעור מס או תוצאה אוטומטית. לפני קביעת מנגנון מכירה יש לבצע בדיקת מס פרטנית, במיוחד כאשר נבחנות חלופות של מכירה לצד שלישי, רכישה פנימית, חלוקה בעין או הסכם בין יורשים.

כמה זמן וכמה עולה הליך המכירה

אין בחוק תקופה אחידה ואין עלות קבועה. משך ההליך וההוצאות תלויים בדרך המכירה, בצורך בשומה, בפרסום, במספר ההתנגדויות, בטיפול בשעבודים, באישור העסקה ובפעולות הרישום. גם שכר בעל תפקיד, אם מונה, נקבע לפי המסגרת המשפטית והחלטות הערכאה המפקחת.

לכן יש להימנע מהבטחות שלפיהן מכירה תסתיים בתוך מספר חודשים מסוים או תעלה אחוז קבוע בכל מקרה.

שאלות נפוצות

האם שותף יכול לדרוש שהנכס יימכר דווקא בשוק החופשי?

הוא יכול להציע זאת, אך דרך המכירה נקבעת לפי סעיף 40(ב) והחלטת בית המשפט. לבית המשפט סמכות לבחור דרך אחרת אם היא יעילה וצודקת יותר בנסיבות.

האם חייבים כונס נכסים?

לא בכל מקרה. לעיתים מינוי בעל תפקיד הוא הדרך המעשית לבצע את המכירה, אך הדבר תלוי בצו ובנסיבות.

האם הצעת המחיר הגבוהה ביותר תמיד תאושר?

לא ניתן לקבוע כלל כזה. האישור תלוי בתנאי ההליך, בתקינותו, בהצעות שהוגשו ובהחלטת הערכאה המפקחת.

האם אפשר לקזז דמי שימוש מהתמורה?

ייתכן, אם קיימת זכאות שהוכחה או נפסקה והקיזוז מתאים לסעיף 36 ולהחלטות בתיק. עצם העלאת דרישה לדמי שימוש אינה מספיקה לניכוי חד-צדדי.

מכירת נכס משותף היא גם הליך קנייני וגם הליך מימוש כספי. ניהול נכון מחייב להפריד בין ההכרעה על עצם דרך הפירוק, מנגנון המכירה, זכויות צדדים שלישיים וההתחשבנות הסופית.