פסק דין בתביעה בגין אי-מסירת אישורי מס שבח והפרת הסכם מכר מקרקעין
בית המשפט דן בתביעת קונה נגד מוכרי מקרקעין בגין אי-העברת אישורי מס שבח ומסמכי העברה, בניגוד להסכם המכר.
ניתוח פסק הדין
פרטי פסק הדין
מספר תיק: 41759-10-20
מועד: 2022-10-23
נושאים: הפרת חוזה · פירוק שיתוף במקרקעין · מס שבח · שינוי הסכם בהתנהגות · אכיפת הסכם
פסק הדין בקצרה
התובעת (חברה לבנייה) רכשה מקרקעין מהנתבעים במסגרת הליך פירוק שיתוף. התובעת טענה כי הנתבעים לא מסרו מסמכי העברה ואישורי מיסים כמתחייב מהסכם המכר. הנתבעים טענו מנגד כי האחריות רובצת על כונסי הנכסים, כי התובעת העבירה כספים ישירות לנתבעים במקום לנאמנות, וכי התובעת דיווחה דיווחים שקריים לרשויות המס. בית המשפט דחה את טענות הנתבעים וקבע כי בהתנהגותם הסכימו הצדדים לשנות את הוראות ההסכם, וכי הנתבעים הפרו את חובתם לספק את האישורים הנדרשים.
הרקע העובדתי
התובעת רכשה נכס מקרקעין מהנתבעים בשנת 2014 במסגרת הליך פירוק שיתוף. למרות תשלום התמורה המלאה, הנתבעים לא המציאו את אישורי מס השבח הנדרשים לצורך העברת הזכויות בטאבו. לאחר שנים של המתנה ושיתוף פעולה מצד התובעת, פנתה התובעת בשנת 2020 בדרישה לקבלת המסמכים. הנתבעים סירבו וטענו כי התנהלות התובעת מול רשויות המס גרמה להם לנזקים כלכליים ומנעה מהם קבלת פטורים, וכי האחריות היא של כונסי הנכסים.
המחלוקת בין השותפים
התובעת טוענת להפרה יסודית של הסכם המכר עקב אי-אספקת מסמכי העברת הזכויות. הנתבעים טוענים להעדר יריבות (האחריות לכונסים), להסכמות משתנות בין הצדדים, וכי התובעת הסבה להם נזק בדיונים מול רשויות המס עקב דיווחים כוזבים.
טענות הצדדים
התובעת טוענת כי הנתבעים הם הצד להסכם וחייבים בתוצאותיו. הנתבעים טוענים כי האחריות למסים הייתה של כונסי הנכסים, כי התובעת שילמה ישירות לנתבעים בניגוד להסכם, וכי התובעת התנהלה בחוסר תום לב מול רשויות המס.
השאלה המשפטית
האם הנתבעים חייבים בהמצאת אישורי מס שבח ומסמכי העברה לתובעת, והאם מחדל התובעת בתשלום מקדמות מס לכונסים פוטר את הנתבעים מחבותם?
הכרעת בית המשפט
בית המשפט קבע כי הנתבעים אחראים להעברת האישורים, שכן הוכח כי הסכימו בהתנהגותם לשינוי ההסכם וקבלת מלוא הכספים ישירות. הטענה שהתובעת פגעה בהליכי המס של הנתבעים לא הוכחה כפוטרת מחבות חוזית.
העיקרון המשפטי
צדדים להסכם רשאים לשנות את הוראותיו בהתנהגותם, גם אם נקבע בהסכם כי כל שינוי חייב להיעשות בכתב. חובת מוכר להעברת אישורי מיסים נותרת חובה יסודית גם במקרה של הליכי פירוק שיתוף, ככל שלא הוכח אחרת.
המשמעות המעשית
על מוכרי מקרקעין מוטלת החובה להשלים את הליכי המיסוי הנדרשים להעברת הזכויות, ולא ניתן להשתחרר מחובה זו בטענות על התנהלות הקונה מול רשויות המס או בטענות על העדר מעורבות כונסי נכסים לאחר שהכספים התקבלו.
מה חשוב לבעלים משותפים?
לפני נקיטת הליך יש לברר את הזכויות הרשומות, אופן השימוש בנכס, אפשרות לחלוקה בעין, שווי הנכס והחלופות למכירה. בהתאם לנסיבות כדאי לעיין בנושא עורך דין פירוק שיתוף וכן פירוק שיתוף בדירה וכן הגנה מפני תביעת פירוק שיתוף.
מסמכים שכדאי לרכז
נסח רישום עדכני, הסכם שיתוף אם קיים, צו ירושה או צוואה, חוות דעת שמאית, התכתבויות בין השותפים, נתוני שכירות והוצאות שהוציא כל צד. מסמכים אלה עשויים להשפיע על דרך הפירוק ועל ההתחשבנות.
מקורות
העיקרון המשפטי
צדדים להסכם רשאים לשנות את הוראותיו בהתנהגותם, גם אם נקבע בהסכם כי כל שינוי חייב להיעשות בכתב. חובת מוכר להעברת אישורי מיסים נותרת חובה יסודית גם במקרה של הליכי פירוק שיתוף, ככל שלא הוכח אחרת.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.