איך להימנע ממכירת נכס משותף במחיר נמוך מדי?
מילות מפתח:
הבעיה: מחיר נמוך מדי
אחת הבעיות הנפוצות בפירוק שיתוף היא שנכס נמכר בתמחור נמוך מדי. זה יכול קורה בגלל כמה סיבות: בית-משפט מורה על מכירה מהיר, כונס אינו מקדם את הנכס בצורה טובה, או שותפים לא משתתפים בתיאום של המכירה.
כאשר נכס נמכר בנמוך מדי, זה פוגע לכל השותפים. המחיר הנמוך אומר חלוקה יותר קטנה של הכנסות. אם נכס שווה 1,000,000 שקלים אך נמכר ב-800,000, זה הפסד של 200,000 שקלים להיתוך בין השותפים.
בעיה זו חמורה במיוחד כאשר יש שותף אחד שרוצה בכל מחיר להגיע למכירה מהירה, אולי כי הוא זקוק לכסף. הוא יכול לדחוף לבית-משפט לפחות מאשר סדרה על מחיר טוב.
דרך 1: בחירה של שם משפטי טוב
בעת מינוי כונס, בחירת גבר זקוק ומעורך דין טוב היא קריטית. כונס גרוע עלול להמכור את הנכס במחיר נמוך, להשמיל את התהליך, או אפילו להיות קשור לשותף אחד.
חשוב לשקול בעת עיון על כונס: מי הם? מהו הניסיון שלהם? האם יש להם ניסיון בפירוק שיתוף? אתה יכול גם לבקש מעורך דין שלך להצע שם טוב כדי בחור.
בעת מינוי כונס, אתה יכול גם לצאת עם תנאים — למשל, שהכונס צריך להשכיר את הנכס לפני מכירה או שהוא צריך לקבל הצעות משלוש חברות קניות לפחות.
דרך 2: השקעה בשיפור הנכס
אם הנכס בעל מצב רע, השקעה בתיקונים או שיפורים יכולה להעלות את הערך באופן משמעותי. דוגמה: אם דירה בעלת כיור ישן וקשום, חידוש המטבח יכול להעלות את ערך הדירה ב-50,000 שקלים או יותר.
כמובן, צריך להיות זהיר לא להשקיע יותר מדי — אם תיקון עולה 100,000 שקלים והוא רק מעלה את הערך ב-30,000, זה לא משתלם. אך בחירה זהירה של שיפורים יכולה להיות זקוקה.
נקודה נוספת: אם אתה משקיע בתיקונים, עורך דין שלך צריך לתעד זאת. לאחר המכירה, אתה יכול לטעון שהשקעות אלה הגבילו את הערך הסופי, ותקבל אתה עבורה.
דרך 3: שמאות זקוקות
לפני מכירה, קבל שמאות של הנכס. שמאות זה צריך להיות מדויק וקפדני. אם שמאות אחרי מכירה מגיע למחיר גבוה יותר מאשר מחיר המכירה, זה יכול להיות הוכחה שהנכס נמכר בנמוך מדי.
עורך דין שלך יכול להשתמש בשמאות זה בבית-משפט כדי לטעון שהמכירה לא הוגנת. למשל, אם כונס מכר את הנכס ב-800,000 שקלים אך שמאות מראה שהוא שווה 1,000,000, זה בעיה.
זה כמובן קשור בעלויות — שמאות יכולה להיות יקרה, וזה לא תמיד שווה. אך בנכסים עם ערך גבוה, זה יכול להצדיק עצמו.
דרך 4: פיקוח על תהליך המכירה
אם אתה בעל שותף במכירה (למשל, אתה בעל 25% ממקום הציבור או יותר), בדרך כלל אתה יכול לבקש מבית-משפט לקבל עדכנים על תהליך המכירה. אתה יכול גם להציע הצעות וראיות על שוק.
ראה בעורך דין שלך כדי להציע הצעות משלך לבית-משפט כיצד צריך להתנהל המכירה. למשל, קבע מחיר כנסה (מינימום שחייבים לדרוש), משך זמן להשכרה לפני מכירה, וכיצד צריכה להתבצע הפרסום.
בדרך כלל, בית-משפט יקשיב לעמדות שותפים. אם אתה יכול להציג עדויות שהמכירה שלט לא הוגנת, בית-משפט עלול להורה על מכירה חדשה או לתרום תיקונים.
דרך 5: מחלוקות על מחיר
אם מחיר המכירה נראה נמוך מדי, עורך דין שלך יכול להגיש תלונה לבית-משפט. בחינת הטענות שלך, בית-משפט יכול לקבל החלטה לשוב מחדש על התמחור או אפילו להורה על מכירה חדשה.
חשוב לעשות זאת במהירות — אם מכירה כבר הושלמה ורוב הכסף חולק, מאוחר יותר להשיג תיקון. לכן, עורך דין שלך צריך להשקיף על תהליך המכירה ולהציע אתגרים מוקדם אם מחיר נראה שגוי.
בעת אתגור מחיר, אתה צריך הוכחות — למשל, שמאות אחרת, עדויות של מכירות דומות במחיר גבוה יותר, או הוכחות שהכונס עשה חסרון בפרסום הנכס.
דרך 6: דיון בחלופות
לפעמים, במקום מכירה בפומבי, שותפים יכולים להסכים על חלופה. למשל, שותף אחד יכול לקנות את חלקו של השני במחיר סביר. או, אם הנכס משוכר, ניתן להמשיך בשכירות וחלוקת הכנסות.
דיון על חלופות עלול לגרום למחיר טוב יותר עבור כולם. כי המכירה בפומבי אינה תמיד דרך הטובה ביותר.
עורך דין שלך יכול להסביע שדיוני כאלה עם שותפים. אם אתה יכול להגיע להסכמה, זה יכול לחסוך זמן, כסף, ולהבטיח מחיר ראוי.
מאמרים קשורים
נתקלתם בשאלה משפטית דומה?
השאירו פרטים ונבחן את המקרה שלכם בהקשר של הנושא הזה.
עו״ד ונוטריון ציון בהלול
עורך דין לפירוק שיתוף בנכסים, ירושות ושותפויות עסקיות
עו״ד ונוטריון ציון בהלול מתמחה בהליכי פירוק שיתוף בדירות, נכסי מקרקעין, ירושות ושותפויות. ניסיון רב שנים בייצוג שותפים בהליכים משפטיים, מתוך מחויבות להגנה על זכויות הלקוח וליווי מקצועי לאורך כל ההליך.