פרק 71: ביטול התמחרות או מכר – מתי אפשר

ביטול התמחרות או מכר שנערכו במסגרת פירוק שיתוף הוא צעד חריג, במיוחד לאחר שההליך התקדם, הוכרז זוכה או ניתן אישור שיפוטי. הסיבה אינה שהמכר הופך ל"מעשה בית דין" באופן אוטומטי, אלא משום שיש משקל ממשי לסופיות ההליך, לשוויון בין המציעים ולהסתמכות מי שפעל לפי תנאי המכירה. לצד זאת, כאשר מתגלה פגם מהותי, בית המשפט מוסמך לבחון את ההליך ולתת סעד מתאים.

מקור הפיקוח השיפוטי

סעיף 40 לחוק המקרקעין מסדיר פירוק שיתוף בדרך של מכירה. סעיף 40(ב) קובע כברירת מחדל מכירה בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט מורה על דרך אחרת יעילה וצודקת יותר. מכאן שהפיקוח על המכירה נובע מהליך פירוק השיתוף, מצו המינוי ומהוראות המכירה שנקבעו; סעיף 44, העוסק בצו זמני בדבר ניהול ושימוש עד לסיום הפירוק, אינו מקור ספציפי לביטול מכר.

עילות שעשויות להצדיק התערבות

• פגם מהותי בפרסום או בהתמחרות: למשל אי-קיום הוראה שיפוטית מהותית, שינוי כללים באמצע ההליך או שלילת אפשרות שווה ממציע לעמוד בתנאים.
• ניגוד עניינים, קנוניה או מרמה: טענות כאלה מחייבות תשתית ראייתית ממשית. במשפט אזרחי אמת המידה היא מאזן ההסתברויות, אך ככל שהטענה חמורה יותר יידרשו ראיות בעלות משקל מתאים.
• הטעיה או אי-גילוי מהותי: מצג מהותי שגוי לגבי הזכויות או מצב הנכס עשוי להצדיק בירור, בהתאם לדיני החוזים, לתנאי המכר ולהוראות בית המשפט.
• חריגה מתנאי המכר: אי-הפקדת ערבות, אי-עמידה בלוח תשלומים או שינוי בלתי מורשה בתנאים עשויים להביא לביטול זכייה או לנקיטת סעד אחר, לפי המסמכים והצו.

הצעה מאוחרת או מחיר גבוה יותר

הצעה מאוחרת גבוהה יותר אינה מבטלת כשלעצמה תוצאה של התמחרות תקינה. בפסיקה העוסקת במימוש נכסים בידי בעלי תפקיד הודגש כי השאת התמורה אינה השיקול היחיד; יש להגן גם על הגינות ההליך ועל הסתמכות המשתתפים. ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, שניתן בהקשר של נאמן בפשיטת רגל, משמש מקור חשוב לעיקרון זה. היישום המדויק בפירוק שיתוף תלוי בנסיבות ובהוראות המכירה, ולכן אין לקבוע אחוז קבוע שבו הצעה מאוחרת "גוברת" או "לעולם אינה גוברת".

פער מן השומה

מחיר נמוך מן השומה יכול להיות נתון רלוונטי, אך אינו יוצר לבדו זכות אוטומטית לבטל. יש לבדוק את היקף השיווק, מספר ההצעות, תנאי הנכס, מועד השומה ואיכותה. מנגד, פער חריג בצירוף אינדיקציות לפגם בתחרות או לשיווק לא מספק עשוי להצדיק בדיקה מחודשת.

מעמד הרוכש

זכייה בהתמחרות אינה מקנה כשלעצמה בעלות במקרקעין. לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, הבעלות נרכשת ברישום. לפני האישור והרישום יש לבחון את תנאי ההזמנה וההסכם: לעיתים ההתקשרות מותנית במפורש באישור בית המשפט. לכן אין לתאר את הזוכה כבעל "זכות קניין מגובשת" מעצם הזכייה, אך בהחלט יכול להיות לו אינטרס הסתמכות חוזי ודיוני בעל משקל.

מה קורה אם המכר מבוטל

הסעד תלוי בסיבה לביטול ובשלב שבו נמצא ההליך. ייתכן שיוחזר פיקדון, תיערך התמחרות חדשה, יבוצע פרסום נוסף או תינתן הוראה אחרת. פיצוי לרוכש אינו אוטומטי ואינו בהכרח "מלא"; הוא תלוי בעילה המשפטית, בנזק שהוכח, בתנאי המכר ובהחלטת בית המשפט.

דירת בני זוג ונכסי עיזבון

סעיף 40א לחוק המקרקעין עשוי לעכב את ביצוע מכירת דירת המגורים של בני זוג עד למציאת הסדר מגורים מתאים לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם. הסעיף אינו יוצר כשלעצמו עילת ביטול של התמחרות. בנכס עיזבון יש לבחון את מנגנון סעיף 113 לחוק הירושה, ובפרט את האפשרות למסירת נכס שאינו ניתן לחלוקה ליורש המרבה במחיר, לא פחות ממחיר השוק, לפני מכירה חיצונית.