פרק 70: אישור מכר על ידי בית המשפט

בפירוק שיתוף בדרך של מכירה, יש להבחין בין עצם ההחלטה לפרק את השיתוף לבין אופן ביצוע המכר. סעיף 40(א) לחוק המקרקעין קובע כי כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, או כאשר חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, הפירוק ייעשה בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. סעיף 40(ב) קובע כברירת מחדל מכירה בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

כאשר תנאי המכר או הוראות המינוי של כונס הנכסים קובעים שהעסקה טעונה אישור שיפוטי, אין לראות באישור פעולה טכנית. בית המשפט בוחן אם בעל התפקיד פעל בהתאם לצו המינוי, אם הליך השיווק וההתמחרות היה הוגן, אם נשמרו תנאי ההזמנה להציע הצעות, ואם התוצאה הכלכלית סבירה בנסיבות. עם זאת, אין בחוק כלל שלפיו בית המשפט חייב לאשר תמיד את ההצעה הגבוהה ביותר, ואין גם כלל שלפיו שומה היא "מחיר רצפה" מחייב בכל מכר.

אישור המכר אינו רישום בעלות

אישור שיפוטי של עסקה אינו זהה להעברת הבעלות במקרקעין. לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום; כל עוד לא נגמרה ברישום, מדובר בהתחייבות לעשות עסקה. לכן גם לאחר אישור מכר יש להשלים את התנאים החוזיים, התשלומים, דיווחי המס, האישורים הדרושים והרישום, בהתאם לצו המכר ולדין.

מה בודק בית המשפט

• עמידה בהוראות המינוי: האם כונס הנכסים פעל במסגרת הסמכויות שניתנו לו.
• תקינות ההליך: האם ניתנה חשיפה מספקת לנכס בהתאם למתווה שנקבע, והאם נשמר שוויון בין המציעים.
• סבירות התמורה: השוואה לשומה, להצעות שהתקבלו ולנתוני השיווק. פער מהותי מן השומה עשוי להצדיק בירור נוסף, אך אין נוסחה קשיחה.
• תנאי ההצעה: ערבות, מועדי תשלום, תנאים מתלים ויכולת להשלים את העסקה.
• טענות בעלי העניין: פגם בפרסום, ניגוד עניינים, קנוניה, הטעיה או חריגה מתנאי ההתמחרות.

מעמד השותפים בהליך

הזכות לדרוש פירוק שיתוף מעוגנת בסעיף 37 לחוק. כאשר המחלוקת היא על דרך המכירה, סעיף 43 מחייב את בית המשפט להתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם, אך אינו יוצר זכות אוטומטית של שותף לרכוש את חלקו של האחר. בפסיקה נקבע כי פירוק בדרך של מכירה מכוון ככלל למכירת הנכס כולו ולחלוקת הפדיון, ולא לכפיית מכירת חלקו של שותף אחד בלבד, אלא אם קיימת הסכמה או בסיס מתאים אחר.

דירת מגורים של בני זוג

ההגנה המיוחדת אינה בסעיף 40(א), אלא בסעיף 40א לחוק המקרקעין. כאשר בית המשפט החליט על פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג בדרך של מכירה, ביצוע המכירה מעוכב כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדיהם הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצורכיהם, לרבות הסדר ביניים מתאים. ההוראה עוסקת בעיכוב ביצוע המכירה ובהבטחת מדור, ולא בשלילת עצם הזכות לפירוק.

נכסי עיזבון

כאשר מדובר בנכס עיזבון שטרם חולק, יש לבחון את חוק הירושה ולא להעתיק באופן אוטומטי את דיני פירוק השיתוף הרגילים. סעיף 113 לחוק הירושה קובע מנגנון ייחודי לנכס שאינו ניתן לחלוקה או שחלוקתו תגרום אובדן ניכר מערכו: תחילה ניתנת אפשרות ליורש המציע את המחיר הגבוה ביותר, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק; אם אין יורש המסכים לרכוש, הנכס יימכר והפדיון יחולק. זהו מנגנון חלוקת עיזבון, ולא "זכות קדימה" כללית של כל יורש בכל מצב.

התנגדות לאישור מכר

התנגדות למכר צריכה להיות ממוקדת בפגם ממשי: סטייה מהוראות בית המשפט, פגם מהותי בהליך ההצעות, מידע מהותי שלא גולה, ניגוד עניינים, או פער כלכלי המחייב בדיקה נוספת. עצם הרצון של שותף לקבל מחיר גבוה יותר אינו מספיק כשלעצמו. מנגד, גם הצעה גבוהה אינה מחסנת הליך פגום מביקורת.

לאחר שאושר מכר כדין מתחזק מאוד אינטרס הסופיות וההסתמכות. ביטול אפשרי רק על פי הדין ובנסיבות המצדיקות זאת; אין לתאר את האישור כ"מעשה בית דין כמעט מוגמר" או כמצב שאינו ניתן לשינוי בשום מקרה.

לאחר האישור

לאחר אישור העסקה, בעל התפקיד פועל להשלמת התשלומים, סילוק או הסדרת שעבודים לפי הצו והדין, דיווחי המס, קבלת האישורים הדרושים לרישום וחלוקת היתרה בהתאם להחלטות בית המשפט. אישור המכר כשלעצמו אינו מבטיח שהנכס יירשם "נקי מכל זכות"; יש לבחון את נוסח צו המכר ואת הדין החל על כל שעבוד או זכות של צד שלישי.