פרק 74: איך נקבע שווי השוק של נכס משותף

שווי שוק הוא הערכה מקצועית של המחיר הסביר שבו נכס עשוי להימכר בתנאי שוק מתאימים. בהליך פירוק שיתוף הוא עשוי לשמש לבחינת חלוקה בעין, תשלומי איזון, מכירה, רכישה על ידי שותף או דמי שימוש. עם זאת, שווי שמאי אינו המחיר הסופי בהכרח, ואינו מחליף את תוצאת השיווק וההתמחרות.

איך מעריכים שווי

הערכת שווי נשענת על מאפייני הנכס ועל הנתונים המקצועיים הרלוונטיים. בדירות ובמגרשים מקובל להשתמש בעיקר בגישת ההשוואה; בנכסים מניבים עשויה להיות רלוונטית גם גישת היוון הכנסות; ובמקרים מיוחדים נעזרים בגישות נוספות. השמאי צריך להסביר את העסקאות או הנתונים שעליהם הסתמך ואת ההתאמות שביצע.

מצב משפטי ותכנוני

יש לבדוק את הזכויות הרשומות, חוזי שכירות, שעבודים, הערות, זכויות בנייה, חריגות ידועות ומצב תכנוני. השפעת כל נתון על השווי אינה אוטומטית. למשל, הערת אזהרה יכולה לשקף זכות תקפה שצריך להביא בחשבון, אך עצם קיומה אינו אומר בהכרח שהשווי ירד בשיעור מסוים.

שווי בפירוק לפי סעיפים 39 ו-40

בסעיף 39 השומה יכולה לסייע להעריך את שווי החלקים לאחר חלוקה בעין ואת תשלומי האיזון. בסעיף 40 היא יכולה לשמש נקודת ייחוס למכירה. אין בחוק כלל המחייב בכל תביעה לפי סעיף 40 חוות דעת שמאית עדכנית כתנאי לעצם מתן צו המכירה, ואין כלל שלפיו בית המשפט חייב לקבוע מחיר מינימום לפי השומה בכל תיק.

שימוש והחזקה

אם אחד השותפים מחזיק בנכס, יש להבחין בין שווי הנכס לבין שאלת הפינוי או דמי השימוש. תנאי המכירה קובעים אם הנכס נמכר פנוי, תפוס או בכפוף לזכות קיימת. רק כאשר החזקה או זכות של מחזיק צפויות להמשיך לאחר המכירה הן עשויות להשפיע ישירות על שווי השוק. אין להפחית אוטומטית "עלות פינוי" רק משום שאחד השותפים מתגורר בנכס.

דמי שימוש

סעיף 33 לחוק המקרקעין עוסק בשכר ראוי בעד שימוש במקרקעין משותפים. שמאי יכול להעריך את גובה דמי השימוש אם נדרש, אך החבות עצמה, התקופה והיקפה נקבעות לפי הדין והנסיבות. לכן נכון לערוך שומה נפרדת לדמי שימוש ולא לערבב אותה בשווי הנכס.

פוטנציאל תכנוני

שווי שוק יכול לכלול פוטנציאל תכנוני במידה ששוק קונים סביר מייחס לו ערך. יש להבחין בין זכויות מכוח תכנית תקפה לבין ציפייה לתכנית שטרם אושרה. ציפייה אינה שוות ערך לזכות מוקנית, ויש להעריך סיכוי, זמן, עלויות ומגבלות.

שווי בעיזבון

בסעיף 113 לחוק הירושה, כאשר נכס שאינו ניתן לחלוקה מוצע ליורש, המחיר שמציע היורש אינו יכול להיות נמוך ממחיר השוק. משום כך לשומה יש משקל ישיר במנגנון זה. אין מכך להסיק שכל רכישה של שותף רגיל לפי חוק המקרקעין חייבת להתבצע דווקא במחיר השומה.

מומחה בית המשפט

כאשר מונה שמאי מטעם בית המשפט, חוות דעתו היא ראיה מקצועית בעלת משקל, אך אינה "מחייבת" את בית המשפט. ניתן להפנות שאלות הבהרה או לחקור את המומחה בהתאם להחלטות ולדין. אם יש פגם מהותי בהנחות או בנתונים, ניתן להציגו בצורה ממוקדת.