פרק 75: האם שותף זכאי לרכוש את חלקו של האחר

עצם היותו של אדם שותף במקרקעין אינה מקנה לו זכות כללית לכפות על שותף אחר למכור דווקא לו את חלקו. חוק המקרקעין מאפשר לכל שותף לדרוש פירוק שיתוף לפי סעיף 37, אך דרך הפירוק נקבעת לפי סעיפים 39–43 ובהתאם לנסיבות. כאשר הפירוק הוא בדרך של מכירה, נקודת המוצא היא מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון, ולא כפיית מכירת חלקו של שותף יחיד לשותפים האחרים.

הכלל שנקבע בפסיקה

ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן קבע בית המשפט העליון כי ככלל, פירוק שיתוף בדרך של מכירה נעשה באמצעות מכירת הנכס כולו וחלוקת התמורה לפי חלקי השותפים. אין להשתמש בסעיף 40 כדי לכפות על שותף אחד בלבד למכור את חלקו לאחרים רק מפני שהאחרים מעוניינים להישאר בנכס. באותו עניין נדונה גם אפשרות של התמחרות פנימית, אך הודגש הצורך לבחון את ההסכמה והמסגרת הדיונית הקונקרטית.

מתי בכל זאת אפשר להגיע לרכישה פנימית

רכישה של זכויות שותף על ידי שותף אחר אפשרית ומקובלת כאשר היא מוסכמת, כאשר היא נערכת במסגרת דרך מכירה שאושרה כדין, או כאשר הדין יוצר מנגנון מיוחד. אפשר לקבוע מראש שומה, מנגנון התמחרות, מועדי תשלום ובטוחות. אם אין הסכמה, אין להציג שומה לבדה כמקור סמכות לחייב שותף להעביר את חלקו.

זכות קדימה – לא רק בהסכם

יש להבחין בין זכות לרכוש במסגרת פירוק לבין זכות קדימה. סעיף 99 לחוק המקרקעין מאפשר לרשום זכות קדימה על פי הסכם. בנוסף קיימות זכויות קדימה סטטוטוריות במקרים מסוימים: סעיף 100 עוסק בזכות קדימה בין יורשים במשק חקלאי כהגדרתו שם, וסעיף 101 עוסק במקרקעין בבעלות משותפת של בני זוג שהם משק חקלאי, בית עסק המתנהל על ידם במשותף או דירה המשמשת להם למגורים. לכן אין לומר שזכות קדימה קיימת רק אם נרשמה בהסכם שיתוף או בצוואה.

סעיף 43 ומשאלות השותפים

סעיף 43 מחייב את בית המשפט להתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם. הוראה זו חשובה כאשר חלק מהשותפים מבקשים להישאר יחד, אך היא אינה הופכת את רצונם לזכות עדיפה לרכוש את חלקו של מי שמבקש לצאת מהשיתוף במחיר שנקבע חד-צדדית.

נכסי עיזבון – מנגנון אחר

כאשר נכס עדיין מצוי בעיזבון ולא חולק, סעיף 113 לחוק הירושה קובע מנגנון מיוחד לנכס שאינו ניתן לחלוקה או שחלוקתו תגרום אובדן ניכר מערכו. הנכס יימסר ליורש המציע את המחיר הגבוה ביותר, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק; אם אין יורש המסכים לרכוש, הנכס יימכר והפדיון יחולק. זהו מנגנון סטטוטורי של חלוקת עיזבון ושונה מפירוק שיתוף רגיל לפי סעיף 40.

התמחרות פנימית

התמחרות בין שותפים יכולה להיות פתרון יעיל כאשר הצדדים מסכימים לכך או כאשר בית המשפט קובע אותה כדין במסגרת דרך המכירה. אין כלל שלפיו בכל פעם ששני שותפים רוצים את הנכס חייבת להיערך התמחרות פנימית, ואין כלל המחייב שהרכישה תהיה דווקא במחיר השומה. תנאי המכר, החשיפה לשוק וההגנה על השותף היוצא נקבעים לפי נסיבות התיק.

מיסוי

העברת זכויות בין שותפים עשויה להיות "מכירת זכות במקרקעין" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, אך החבות אינה זהה בכל עסקה. קיימים פטורים, דחיות או הסדרים מיוחדים במצבים מסוימים, ובפרט יש לבחון את מבנה הפירוק, מקור הזכויות והאם ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף. לכן אין לקבוע באופן גורף שכל רכישה פנימית תחויב תמיד במס שבח ובמס רכישה במלואם.