פרק 76: התמחרות פנימית בין שותפים

התמחרות פנימית היא אחת הדרכים האפשריות לסיים שיתוף כאשר אחד או יותר מן השותפים מבקשים להישאר בנכס. היא אינה ברירת מחדל סטטוטורית ואינה עדיפה תמיד על שיווק לציבור. השאלה היא אם בנסיבות התיק היא דרך מכירה חוקית, יעילה והוגנת שאינה מקפחת שותף אחר.

המסגרת לפי סעיף 40

סעיף 40(א) לחוק המקרקעין קובע שכאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, או כאשר חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר, הפירוק יהיה בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון. סעיף 40(ב) קובע כברירת מחדל מכירה בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר. התמחרות פנימית יכולה להיכלל בדרך אחרת כזו במקרים המתאימים, אך אין זכות אוטומטית לדרוש אותה.

הפסיקה בעניין ויסמן

ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן הודגש שככלל פירוק בדרך של מכירה נעשה במכירת הנכס כולו. באותו עניין נדונה התמחרות פנימית על רקע הסכמת הצד הרלוונטי למתווה. מכאן שאין ללמוד כי בית המשפט רשאי בכל תיק לכפות מכירה של חלקו של שותף יחיד לאחרים או כי התמחרות פנימית היא המסלול הרגיל.

כיצד מתכננים התמחרות הוגנת

• הגדרת הנכס והזכויות: האם נמכר הנכס כולו או זכויות מסוימות במסגרת הסכמה.
• שומה: שומה יכולה לשמש נקודת ייחוס, אך אין כלל שהיא תמיד "מחיר רצפה".
• בטוחות: ערבות, הוכחת יכולת לשלם ולוח תשלומים נקבעים מראש ובאופן שוויוני.
• כללי העלאת מחיר: יש לקבוע מראש את אופן ההצעות, המועדים והשלב שבו ההליך מסתיים.
• אישור: אם המכר מתנהל תחת פיקוח בית המשפט או בעל תפקיד, יש לפעול בהתאם לצו ולתנאי המכר ולבקש את האישור הנדרש.

שומה לעומת חשיפה לשוק

התמחרות בין מספר מצומצם של שותפים אינה בהכרח מוכיחה את המחיר שהיה מתקבל בשוק פתוח. לכן יש לבחון אם יש הצדקה להגביל את ההתמחרות לשותפים בלבד, אם נדרשת בדיקת שוק חיצונית, ואם המתווה שומר על האינטרס של שותף המבקש לקבל את שווי זכויותיו.

קיזוזים אינם חלק ממחיר ההתמחרות

סעיף 36 מאפשר קיזוז חובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף. עדיף להבחין בין מחיר הזכייה בנכס לבין ההתחשבנות הכספית הנפרדת. דמי שימוש, הוצאות תחזוקה והשבחות צריכים להיות מוכרעים או מוסכמים לפי בסיסם המשפטי. עצם אי-העלאת קיזוז לפני שלב מסוים אינה יוצרת אוטומטית "מעשה בית דין" או ויתור; הדבר תלוי בהחלטות ובהליך שנוהל.

מחיר נמוך ושגיאת "הפסד ניכר"

המונח "הפסד ניכר" בסעיף 40(א) מתייחס להפסד שייגרם כתוצאה מחלוקה בעין. הוא אינו מבחן סטטוטורי לבחינת מחיר שהושג בהתמחרות. כאשר המחיר נמוך, הבדיקה היא של תקינות השיווק, השומה, תנאי השוק והוראות המכר, ולא של "הפסד ניכר" במובן סעיף 40(א).

מודל משולב

אפשר לעצב, בהסכמה או באישור בית המשפט, מתווה שבו נבדקת תחילה אפשרות לרכישה בידי שותפים ולאחר מכן פונים לשוק החיצוני. אין לשותפים "זכות סירוב אחרונה" אוטומטית כלפי כל הצעה חיצונית; אם רוצים מנגנון כזה יש לעגן אותו מראש בהסכמה או בהחלטה.

עיזבון

בסעיף 113 לחוק הירושה קיים מנגנון ייחודי: נכס עיזבון שאינו ניתן לחלוקה מוצע ליורשים, והיורש המרבה במחיר יכול לקבלו ובלבד שהמחיר אינו פחות ממחיר השוק. רק אם אין יורש המסכים לרכוש עוברים למכירה. אין להעתיק מנגנון זה אוטומטית לפירוק שיתוף רגיל.