פרק 81: פירוק שיתוף בנכס ממושכן

משכנתה אינה מונעת כשלעצמה פירוק שיתוף, אך היא מחייבת לזהות במדויק מה שועבד, לטובת מי, באיזו דרגה, ומה יקרה לשעבוד במסגרת המכירה או החלוקה. אין להניח שמשכנתה של שותף אחד הופכת לחוב של כל השותפים, ואין להניח שמכירת הנכס מוחקת אוטומטית כל שעבוד.

מהי משכנתה

סעיף 4 לחוק המקרקעין מגדיר משכנתה כמישכון של מקרקעין. סעיף 34(א) מאפשר לשותף להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים או לעשות בחלקו עסקה אחרת בלי הסכמת יתר השותפים, בכפוף לדין ולהגבלות תקפות. לכן יש מצבים שבהם המשכנתה רובצת על חלקו הבלתי מסוים של שותף בלבד, ולא על מלוא הזכויות של כולם.

המשכנתה אינה נעלמת בגלל פירוק שיתוף

סעיפים 85–91 לחוק המקרקעין מסדירים את מעמד המשכנתה ומימושה. ככלל, עצם קיומה של עסקה מאוחרת במקרקעין אינו גורע מזכותו של בעל המשכנתה לממשה, בכפוף לדין ולתנאי המשכנתה. לכן לפני קביעת מתווה פירוק יש להוציא נסח עדכני, לבחון את מסמכי ההלוואה והמשכנתה ולקבל את עמדת הנושה המובטח כאשר זכויותיו עשויות להיפגע.

משכנתה על כל הנכס לעומת משכנתה על חלק

אם כל בעלי הזכויות שיעבדו את הנכס כולו, המכר במסגרת פירוק שיתוף יצטרך לטפל בשעבוד כולו בהתאם לצו המכר, להסכמת הבנק ולדין. אם רק שותף אחד שיעבד את חלקו, אין להשתמש בתמורת חלקו של שותף אחר כדי לפרוע את חובו האישי של הממשכן, אלא אם קיימת עילה משפטית נפרדת. במצב כזה יש לבחון כיצד השעבוד על חלקו של אותו שותף מתורגם לזכויות בתמורה או לנכס שמוקצה לו במסגרת החלוקה.

סדרי קדימה

נושה מובטח אינו "שותף" בנכס רק משום שיש לו משכנתה. זכויותיו הן זכויות שעבוד ומימוש. בעת מכירה, סדר חלוקת הכספים מושפע מסוג השעבוד, דרגתו, עיקולים נוספים, צו המכר והדין החל. אין כלל שלפיו כל משכנתה נפרעת תמיד במלואה לפני כל תשלום אחר; יש לבדוק את סדרי הקדימה ואת הנכס שעליו רובץ השעבוד.

האם בית המשפט חייב לוודא שהמחיר מכסה את המשכנתה

לא. מטרת המכירה היא להשיג תוצאה ראויה לפי מסגרת הפירוק, אך ייתכן ששווי הנכס נמוך מיתרת החוב. אם התמורה המיוחסת לבטוחה אינה מספיקה, יתרת החוב האישית של הלווה תלויה בהסכם ההלוואה, בדין ובכל הסדר שחרור שניתן. אין להפוך את עצם קיומה של משכנתה למחיר מינימום סטטוטורי.

מימוש משכנתה לעומת פירוק שיתוף

מימוש משכנתה הוא הליך שונה מפירוק שיתוף. סעיף 90 לחוק המקרקעין מפנה למימוש לפי פסק דין או צו רשם ההוצאה לפועל ובהתאם לחוק המשכון. לכן יש להבחין בין הליך שמתחיל שותף המבקש לצאת מן השיתוף לבין הליך שמתחיל נושה המבקש לממש את הבטוחה. סמכויות, הגנות דיור וסדרי ההליך עשויים להיות שונים.

דירת מגורים של בני זוג

סעיף 40א לחוק המקרקעין חל כאשר בית המשפט החליט לפי סעיף 40 על פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג בדרך של מכירה. הוא מעכב את ביצוע המכירה עד למציאת הסדר מגורים מתאים לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם. אין לקבוע אוטומטית שהסעיף חל באותה צורה על מימוש משכנתה עצמאי בהוצאה לפועל; שם יש לבדוק את ההוראות וההגנות החלות על הליך המימוש הספציפי.

חלוקה בעין

כאשר המקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, יש לבדוק כיצד תשפיע החלוקה על השעבוד. אין להסתפק באמירה שהמשכנתה "עוברת אוטומטית" לחלקה החדשה או שתמיד נדרשת הסכמת המלווה. יש לבחון את הוראות הדין, צו החלוקה, הרישום והסכם המשכנתה, ולתאם מראש עם לשכת רישום המקרקעין והנושה כאשר הדבר דרוש.

עיזבון ומשכנתה

סעיף 113 לחוק הירושה הוא מנגנון חלוקת נכס עיזבון ואינו מנגנון למימוש משכנתה. כאשר נכס עיזבון ממושכן, יש לטפל בחובות העיזבון ובבטוחות לפי הוראות חוק הירושה ודיני השעבודים לפני או במסגרת החלוקה. אין להסיק מסעיף 113 לבדו שהנכס חייב להימכר או שהמשכנתה תימחק.

השלמת מכר

במכר בפיקוח בית המשפט מקובל להסדיר במפורש בצו ובמסמכי העסקה אילו שעבודים יסולקו מן התמורה, אילו זכויות יישארו בתוקף ואילו אישורים יידרשו לרישום. המטרה היא שהרוכש והנושים ידעו מהו המצב המשפטי המדויק. ניסוח כללי כגון "המכר נקי מכל שעבוד" אינו מספיק אם לא קיים בסיס משפטי וצו מתאים.