פרק 79: חריגות בנייה והשפעתן על השמאות והמכירה

חריגת בנייה יכולה להשפיע על שווי, סחירות, מימון ותנאי מכירה של נכס משותף, אך אין לה תוצאה אחידה. יש לבדוק מה בדיוק נבנה, מה נקבע בהיתר, האם קיים הליך אכיפה, האם ניתן להכשיר את המצב ומה העלות והסיכון הכרוכים בכך.

התפקיד השמאי

שמאי צריך לזהות, ככל שהמידע נגיש במסגרת עבודתו, פערים בין המצב התכנוני והמאושר לבין המצב הקיים ולהסביר כיצד הם משפיעים על שווי השוק. אם קיימת אפשרות הכשרה, אין "להוסיף" אוטומטית את עלות ההכשרה לשווי; בדרך כלל יש להעריך את התועלת הכלכלית לצד העלויות, ההיטלים, הזמן והסיכון. אם אין אפשרות סבירה להכשרה, יש לשקול עלויות הריסה, התאמה ואכיפה.

האם חריגה עוצרת פירוק שיתוף

קיומה של חריגת בנייה אינו שולל כשלעצמו את הזכות לדרוש פירוק שיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין ואינו יוצר כלל שלפיו ההליך חייב להיעצר עד להסדרה תכנונית. בית המשפט יכול להתאים את דרך המכירה, לדרוש מידע נוסף או להורות על טיפול מסוים אם הדבר נחוץ, אך כל החלטה תלויה בנסיבות ובצו הקונקרטי.

חובת גילוי במכירה

במכירה יש למסור מידע מהותי הידוע למוכר או לבעל התפקיד בהתאם לדיני החוזים, לחובת תום הלב, למצגים שניתנו ולהוראות בית המשפט. ניסוח As-Is אינו היתר להטעות ואינו פוטר אוטומטית מאחריות לאי-גילוי. מצד שני, אין לנסח את חובת הגילוי כ"אבסולוטית" לכל פרט; המבחן הוא מהותיות המידע והחובות הקונקרטיות לפי הדין וההסכם.

אחריות בין השותפים

אם שותף אחד ביצע חריגה ללא הסכמת האחרים וגרם בכך הוצאה או ירידת ערך, עשויה להתעורר התחשבנות ביניהם. סעיף 36 מאפשר קיזוז חובות שנוצרו עקב השיתוף, אך אינו יוצר כשלעצמו אחריות. כאשר מדובר במחוברים שהקים שותף ללא זכות או הסכמה, יש לבחון גם את סעיפים 46–48 לחוק המקרקעין. עילות נוספות, אם קיימות, תלויות בעובדות ובדין הכללי.

הליך אכיפה תכנוני

צו או הליך אכיפה קיים הוא נתון מהותי שיש להביא בפני השמאי ובפני הרוכשים בהתאם לתנאי המכר. האחריות הפלילית או המינהלית אינה פשוט "עוברת" לרוכש מעצם המכירה; עם זאת, צווים והגבלות הקשורים למקרקעין עלולים להשפיע על השימוש ועל הערך ולכן יש לברר את מעמדם במדויק.

מכירה עם חריגות

נכס עם חריגה אינו בהכרח בלתי ניתן למכירה. אפשר למכור בכפוף לגילוי ולתנאים מתאימים, ולעיתים נכון להסדיר את החריגה לפני המכירה אם הדבר כלכלי וישים. אין בסיס לכלל שלפיו בית המשפט "נוטה" תמיד להשהות מכירה או שמחיר הנכס "נחתך דרמטית"; ההשפעה תלויה בהיקף החריגה, בסיכויי ההכשרה ובתגובת השוק.

עיזבון

סעיף 113 לחוק הירושה מסדיר חלוקה של נכס עיזבון שאינו ניתן לחלוקה. הוא אינו מחייב להסדיר כל חריגת בנייה לפני חלוקת הכספים, אך מצב תכנוני בעייתי עשוי להשפיע על מחיר השוק ועל תנאי המכירה. אם נכס מועבר ליורש לפי סעיף 113, שוויו צריך להיקבע בהתחשב במצבו האמיתי.

תפקיד בעלי המקצוע

שמאי אינו "עבריין אתי" אם הוא מסרב לקבל עבודה מסוימת; השאלה היא אם לאחר שקיבל על עצמו לערוך חוות דעת הוא פועל במקצועיות, בשקיפות ובהתאם לכללים החלים עליו. במקרים מורכבים רצוי לשלב אדריכל, מודד או איש מקצוע תכנוני כדי לבחון את היתכנות ההכשרה ולא להשאיר את השאלה להנחה שמאית בלבד.