פרק 80: זכויות בנייה בלתי מנוצלות בפירוק שיתוף

זכויות בנייה ופוטנציאל תכנוני יכולים להיות רכיב משמעותי בשווי המקרקעין, אך יש להבחין בין זכויות הנובעות מתכנית תקפה לבין ציפייה לשינוי תכנוני עתידי. אין לראות בזכויות בנייה "חפץ" נפרד מן המקרקעין בכל מצב; היקפן והקצאתן נגזרים מן הדין התכנוני, מן הרישום, מתקנון או הסכמים תקפים ומפסיקה רלוונטית.

זכות מוקנית לעומת ציפייה תכנונית

כאשר תכנית תקפה מאפשרת בנייה נוספת, השוק עשוי לייחס לכך ערך, בכפוף להיתכנות רישוי, מגבלות, עלויות והיטלים. כאשר מדובר בתכנית בהכנה, מדיניות או ציפייה להתחדשות, אין ודאות שהזכויות יאושרו. שמאי רשאי להביא ציפייה בחשבון אם היא מוכרת ומשתקפת בשוק, אך עליו להציג את רמת אי-הוודאות ולא להעריך אותה כאילו הייתה זכות מאושרת.

היטל השבחה

לא כל זכות בנייה חדשה יוצרת מיד חובת תשלום היטל השבחה. החבות נקבעת לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, עם היווצרות השבחה ומימוש זכויות כהגדרתם שם, ובכפוף לפטורים ולהוראות מיוחדות. בהערכת שווי יש להבחין בין שווי ברוטו של הפוטנציאל לבין העלויות והחיובים הצפויים למימושו.

חלוקה בעין ותשלומי איזון

לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין, כאשר ניתן לחלק את המקרקעין בעין, ניתן להיעזר בשומה כדי לבדוק כיצד הזכויות התכנוניות משפיעות על שווי כל חלק. אם נדרש, בית המשפט רשאי לקבוע תשלומי איזון. אין חובה להקצות לכל שותף בדיוק אותו מספר מטרים לבנייה; המבחן הוא שמירה על הזכויות הכלכליות בהתאם לחלקים ולדין.

מכירה לפי סעיף 40

אם הפירוק נעשה במכירה, נכון שתיאור הנכס והשומה ישקפו זכויות בנייה ופוטנציאל תכנוני מהותי. אין כלל המחייב להמתין לאישור תכנית עתידית לפני פירוק שיתוף. הזכות לדרוש פירוק לפי סעיף 37 עומדת בעינה, ובית המשפט אינו הופך את ההליך לכלי לתזמון שוק או להמתנה ספקולטיבית להשבחה עתידית.

מי זכאי לתוספת הערך

עליית ערך הנובעת מן המקרקעין או מתכנית שחלה עליהם שייכת לבעלי הזכויות לפי המבנה הקנייני הקיים, אלא אם קיימת הקצאה תקפה אחרת. העובדה ששותף מסוים השקיע זמן או כסף בקידום תכנון אינה מקנה לו אוטומטית את זכויות הבנייה או את מלוא תוספת הערך. ייתכן שתעמוד לו טענת החזר בגין הוצאות על בסיס הסכמה, ניהול מורשה או עילה אחרת, אך יש לבחון אותה בנפרד.

בית משותף וזכויות בנייה

בבית משותף, הקצאת זכויות בנייה בין בעלי הדירות עשויה להיות מורכבת ותלויה בתקנון, הצמדות, הסכמים, החלטות קודמות והדין. אין כלל שלפיו כל זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות תמיד מתחלקות בשווה בין בעלי הדירות, ואין גם כלל שלפיו בית המשפט רשאי במסגרת סעיף 42 פשוט "להצמיד" זכויות בנייה לכל יחידה כרצונו. סעיף 42 מאפשר פירוק בדרך של רישום כבית משותף והקצבת דירות לפי חלקי השותפים לאחר קבלת חוות דעת המפקח, וניתן לקבוע תשלומי איזון במקרים המתאימים.

סעיף 44 והליכי תכנון

סעיף 44 מאפשר לבית המשפט לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול ושימוש עד לסיום הפירוק. אין לקרוא בו הרשאה כללית לשותף לחתום בשם יתר הבעלים על הליכי תכנון. אם דרושה פעולה תכנונית בשם בעלי הזכויות, יש לבדוק את מקור הסמכות הספציפי, דרישות מוסדות התכנון והחלטות בית המשפט.

עיזבון

בנכס עיזבון שטרם חולק, סעיף 113 לחוק הירושה קובע מנגנון לנכס שאינו ניתן לחלוקה. השומה לצורך מחיר השוק צריכה לשקף זכויות תכנוניות קיימות ופוטנציאל שהשוק מכיר בו, תוך ניכוי הסיכונים והעלויות המתאימים. אין צורך להרחיב את ההפניה לכל סעיפים 113–117 כאשר אין להם קשר ישיר לסוג הנכס.