פרק 36: דחיית מכירת דירת המגורים המשפחתית

דחיית מכירת דירת מגורים במסגרת פירוק שיתוף היא חריג ממוקד לזכות הרחבה של שותף לדרוש פירוק. בדירת מגורים של בני זוג יש להבחין בין עצם ההחלטה על פירוק לבין מועד ביצוע המכירה. סעיף 40א לחוק המקרקעין אינו מבטל את הפירוק, אלא מונע את ביצוע המכירה כל עוד לא נמצא לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם הסדר מגורים מתאים, בתנאים הקבועים בחוק.

אין תקופת דחייה אוטומטית

החוק אינו קובע תקופת חסד של שלושה חודשים, שישה חודשים, סוף שנת לימודים או כל פרק זמן אחיד אחר. בית המשפט בוחן את הנסיבות הקונקרטיות ויכול לאשר גם הסדר ביניים למגורים זמניים לתקופה שיקבע. לכן המלצה על "ארכה מקובלת" צריכה להיות מוצגת כהצעה מעשית אפשרית בלבד, לא ככלל משפטי.

מי צריך להוכיח ומה?

סעיף 40א קובע תנאי לביצוע המכירה: בית המשפט צריך להיות נוכח כי נמצא הסדר מגורים מתאים. אין בלשון הסעיף כלל פשוט המטיל תמיד את מלוא נטל ההוכחה על הצד המבקש לעכב את המכירה. בפועל כל צד מציג ראיות ליכולתו הכלכלית, לחלופות הדיור ולצרכי הילדים, והערכאה מכריעה לפי החומר שהובא בפניה.

סעיף 40א(ב) אינו עוסק בנזק לילדים

חשוב לדייק: סעיף 40א(ב) קובע שהוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא יחולו על שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה כאמור בסעיף קטן (א). הוא אינו קובע מבחן של "נזק בלתי הפיך" ואינו מקור להארכת העיכוב. שאלת התאמת המדור נבחנת מכוח סעיף 40א(א).

היחס לסעיף 6א לחוק יחסי ממון

כאשר מכירת הדירה נדרשת לצורך ביצוע איזון משאבים, יש לבחון גם את סעיף 6א לחוק יחסי ממון, הכולל מנגנון דומה של עיכוב ביצוע המכירה עד להסדר מגורים מתאים. לכן סעיף 40א אינו "הבלם היחיד" בדיני המשפחה, ולעיתים מקור ההגנה הוא חוק יחסי ממון או הסכם מאושר.

דמי שימוש בתקופת הדחייה

הישארות אחד מבני הזוג בדירה אינה מחייבת אותו אוטומטית בשכר ראוי, וגם עיכוב המכירה אינו פוטר אותו אוטומטית. סעיף 33 לחוק המקרקעין משמש נקודת מוצא, אך יש לבחון את נסיבות השימוש, הסכמות הצדדים, מניעת השימוש מן האחר, מדור הילדים וצווים קיימים. סעיף 36 מאפשר קיזוז של חובות שכבר קיימים עקב השיתוף; הוא אינו יוצר חיוב בדמי שימוש ואינו קובע מנגנון אוטומטי לניכוי חודשי מן התמורה העתידית.

מכירה, כונס ופינוי

מינוי כונס נכסים אינו חובה בכל הליך. אם מתמנה כונס, סמכויותיו נובעות מכתב המינוי ומהחלטות בית המשפט. כאשר צד מסרב לפנות לאחר שהמכירה והפינוי הותרו, דרך האכיפה תלויה בנוסח פסק הדין, בצווים שניתנו ובמסלול הביצוע המתאים. אין לקבוע מראש שבכל מקרה הדרך היא גם ביזיון בית משפט וגם הוצאה לפועל.

נכס עיזבון ויורש מתגורר

סעיף 113 לחוק הירושה קובע מנגנון לחלוקת נכס עיזבון שאינו ניתן לחלוקה או שחלוקתו תפחית שיעור ניכר מערכו: הנכס יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק; אם אין יורש הרוכש אותו, הנכס יימכר ודמי המכר יחולקו. לצד זאת, סעיף 115 עשוי להעניק לקרובים מסוימים שהתגוררו עם המוריש זכות להוסיף ולהתגורר בדירה כשוכרי היורשים, בתנאים הקבועים בו. לכן אין לומר באופן גורף שליורש המתגורר בדירה אין כל הגנת מגורים.

בני משפחה אחרים ובעלי מוגבלות

סעיף 40א מתייחס לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם. כאשר מתגוררים בדירה בני משפחה אחרים, לרבות בגירים בעלי מוגבלות או הורים קשישים, אין להרחיב את סעיף 40א אוטומטית. יש לבדוק אם קיימים הסכם, זכות שימוש, שכירות, הגנה מכוח דין אחר או שיקולים רלוונטיים במסגרת הסעד המבוקש.

שיקולים מעשיים

צד המבקש מכירה יכול להציג חלופות דיור קונקרטיות, אפשרויות מימון ולוח זמנים ריאלי. הצד המבקש דחייה יכול להציג נתוני הכנסה, הוצאות, צרכים רפואיים או חינוכיים והיעדר חלופה מתאימה. אלה אינן "נוסחאות" סטטוטוריות, אלא תשתית עובדתית שבית המשפט עשוי לשקול בבחינת התאמת ההסדר.

שאלות נפוצות

האם ניתן לדחות מכירה עד שהילד יסיים בית ספר?

אין זכות אוטומטית כזו. הדבר יכול להיות שיקול במסגרת קביעת הסדר מגורים מתאים, אך ההחלטה תלויה בנסיבות.

האם מי שנשאר בדירה משלם תמיד דמי שימוש?

לא. יש לבחון את מכלול הנסיבות ואת הפסיקה החלה.

האם סעיף 40א חל גם כשאין ילדים קטינים?

ההגנה הספציפית שבסעיף מבוססת על קיומם של ילדים קטינים ועל בן הזוג המחזיק בהם. בהיעדר התנאי יש לבחון את דיני הפירוק הכלליים, חוק יחסי ממון, הסכמים וצווים אחרים.

האם יורש שמתגורר בדירת המוריש חייב להתפנות מיד?

לא ניתן לקבוע זאת באופן גורף. יש לבדוק את סעיפים 113 ו-115 לחוק הירושה, את זכויות יתר היורשים ואת החלטות הערכאה.