פרק 35: סעיף 40א לחוק המקרקעין והגנת מגורי בני המשפחה

סעיף 40א לחוק המקרקעין יוצר הגנה מיוחדת כאשר פירוק שיתוף נוגע לדירת מגורים של בני זוג. הוא אינו שולל את הזכות העקרונית לפירוק, אלא מגביל את ביצוע המכירה כאשר מתקיימים תנאיו. לכן נכון לראות בו מנגנון של הגנת מדור בתקופת המעבר, ולא חסינות קבועה מפני פירוק.

מה בדיוק קובע סעיף 40א

הסעיף חל כאשר בית המשפט החליט לפי סעיף 40 על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה. במקרה כזה לא יורה בית המשפט על ביצוע המכירה והיא תעוכב כל עוד לא נמצא לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, הסדר מגורים אחר המתאים לצורכיהם. החוק מאפשר גם הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצורכיהם, לתקופה שיקבע בית המשפט.

הסעיף אינו קובע רשימה סגורה של קריטריונים כגון מרחק מבית הספר, גודל דירה מינימלי או תקופת דחייה קבועה. שיקולים כאלה עשויים להיות רלוונטיים בנסיבות מסוימות, אך הם נבחנים לפי המקרה ואינם תנאי סטטוטורי קשיח.

עיכוב ביצוע, לא ביטול הפירוק

ההבחנה המרכזית היא בין ההחלטה על פירוק לבין ביצוע המכירה. בית המשפט יכול להחליט שהשיתוף יפורק בדרך של מכירה, אך לעכב את ביצוע המכירה עד למציאת הסדר מגורים מתאים. אין בסיס לקביעה שלפיה ההגנה נמשכת מספר חודשים קבוע, ואין לקבוע מראש פרק זמן של שישה חודשים או עד סוף שנת לימודים אלא אם הדבר נקבע בהחלטה קונקרטית או בהסכמה.

סעיף 40א(ב) – אין דיירות מוגנת

סעיף 40א(ב) אינו עוסק בטובת הילדים ואינו מעניק סמכות כללית לעיכוב. הוא קובע כי הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא יחולו על מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה לפי סעיף 40א(א). לכן אין להשתמש בסעיף קטן (ב) כמקור משפטי להגנת מדור מעבר להסדר הקבוע בסעיף קטן (א).

היחס לחוק יחסי ממון

כאשר מכירת הדירה נדרשת לצורך איזון משאבים בין בני זוג, יש לבחון גם את סעיף 6א לחוק יחסי ממון, הקובע הגנה מקבילה על הסדר מגורים לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם. בחלק מהתיקים שני ההסדרים עשויים להיות רלוונטיים, ולכן חשוב לזהות מהו מקור המכירה: פירוק שיתוף קנייני, ביצוע איזון משאבים, או שניהם.

דמי שימוש בתקופת העיכוב

עיכוב המכירה אינו יוצר אוטומטית חיוב בדמי שימוש, ואינו יוצר פטור אוטומטי. סעיף 33 לחוק המקרקעין מחייב שכר ראוי בעד שימוש, אך בפסיקה נבחנים נסיבות השימוש, הסכמה, מניעת שימוש, הסדרי מדור וצווים שיפוטיים. גם סעיף 36 אינו יוצר את החוב אלא מאפשר קיזוז של חובות שקיימים עקב השיתוף.

האם הסעיף חל על ידועים בציבור?

לשון סעיף 40א מדברת על "דירה של בני זוג". אין לקבוע באופן גורף שכל ידוע או ידועה בציבור נכנסים אוטומטית לגדר הסעיף. כאשר מדובר בידועים בציבור יש לבחון את הפסיקה הרלוונטית, את טיב הקשר, את הרישום ואת הסעד המבוקש. גם אם קיימים קטינים, עצם קיומם אינו מאפשר להרחיב אוטומטית את לשון הסעיף ללא בסיס משפטי מתאים.

הסכמים בין הצדדים

הסכם ממון או הסכם גירושין מאושר עשוי להסדיר את מועד המכירה ואת המדור. עם זאת, אין לקבוע באופן גורף שהסכם "גובר" תמיד על סעיף 40א. יש לפרש את ההסכם יחד עם הוראות הדין, תוקפו, נסיבות אישורו והסעד שנדרש בעת האכיפה.

מינוי כונס והתקדמות בהליך

סעיף 40א אינו מחייב מינוי כונס נכסים. בית המשפט רשאי לקבוע מנגנון מכירה מתאים, ובמקרים שבהם יש צורך בבעל תפקיד למימוש המכירה רשאי למנות כונס ולהגדיר את סמכויותיו. גם כאשר קיים עיכוב לפי סעיף 40א, יש להבחין בין פעולות הכנה אפשריות לבין ביצוע המכירה עצמו, שאותו החוק מעכב עד לקיום התנאי.

יורשים אינם במסגרת סעיף 40א

סעיף 40א נועד לדירת מגורים של בני זוג. בנכס עיזבון יש לבחון את חוק הירושה. סעיף 113 מסדיר נכס עיזבון שאינו ניתן לחלוקה, ואילו סעיף 115 עשוי, בתנאים הקבועים בו, להעניק לקרובים מסוימים שהתגוררו עם המוריש זכות להוסיף ולהתגורר בדירה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה. לכן אין לומר באופן גורף שליורש המתגורר בדירה "אין כל זכות מגורים".

שאלות נפוצות

האם סעיף 40א מונע מכירה לצמיתות?

לא. הוא מעכב את ביצוע המכירה עד למציאת הסדר מגורים מתאים בהתאם לתנאי הסעיף.

האם הסדר המגורים חייב להיות בבעלות?

לא. לשון החוק מכירה גם בהסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכים, לתקופה שיקבע בית המשפט.

מה קורה כשהילדים נעשים בגירים?

התנאי הסטטוטורי של "ילדים קטינים" אינו מתקיים עוד ביחס לילד שהגיע לבגרות, אך יש לבחון את ההחלטות הקיימות, ההסכמים ונסיבות התיק לפני שינוי מנגנון הביצוע.

האם בן הזוג המחזיק בדירה פטור מדמי שימוש?

לא אוטומטית. החיוב תלוי בנסיבות ובהכרעה המשפטית הרלוונטית.