פרק 77: הצעה נמוכה ממחיר השוק – כיצד מתמודדים

כאשר מתקבלת בהליך פירוק שיתוף הצעה הנמוכה מן השומה, אין כלל אוטומטי המחייב לקבלה או לדחותה. צריך לבדוק את איכות השומה, היקף החשיפה לשוק, מספר ההצעות, תנאי העסקה, מצב הנכס והוראות בית המשפט. שומה היא נקודת ייחוס חשובה, אך המחיר בפועל נקבע גם על ידי השוק.

מה אומר סעיף 40

סעיף 40 לחוק המקרקעין קובע את דרך הפירוק במכירה כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין או כאשר חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר. חשוב לדייק: הביטוי "הפסד ניכר" מתייחס לנזק שנגרם עקב החלוקה בעין, ולא לפער בין הצעת רכישה לשומה. התנגדות להצעה נמוכה צריכה להתבסס על תקינות הליך המכירה וסבירות התוצאה, ולא על שימוש שגוי במונח זה.

כלים לבדיקת הצעה נמוכה

• בדיקת השומה: מועד השומה, עסקאות ההשוואה, מצב התכנון והנחות לגבי תפוסה או פינוי.
• בדיקת השיווק: משך החשיפה, אופן הפרסום, מספר המתעניינים והסיבות לכך שמציעים פרשו.
• בדיקת תנאי ההצעה: מחיר, מועדי תשלום, תנאים מתלים, מימון והוצאות שהרוכש מבקש להטיל על המוכרים.
• בדיקת פגמים: ניגוד עניינים, העדפת מציע, שינוי תנאים או מידע מהותי שלא גולה.

מה רשאי בית המשפט לעשות

במסגרת הפיקוח על דרך המכירה לפי סעיף 40 ועל בעל התפקיד, בית המשפט עשוי לדרוש הסבר, פרסום נוסף, שומה מעודכנת, התמחרות נוספת או דרך מכירה אחרת. סעיף 44, לעומת זאת, עוסק בצו זמני בדבר ניהול ושימוש במקרקעין עד לסיום הפירוק ואינו המקור הספציפי לעצירת מכר בשל מחיר נמוך.

אין גיל מקסימלי קבוע לשומה

אין בחוק כלל שלפיו חוות דעת שמאית חייבת להיות "בת פחות משישה חודשים". במקרים של שוק משתנה, שומה ישנה עשויה לדרוש עדכון, אך השאלה היא אם היא עדיין משקפת את הנתונים הרלוונטיים. יש להימנע מכלל שרירותי המבוסס על מספר חודשים קבוע.

כינוס נכסים ועלויות

מינוי כונס נכסים עשוי לשפר את יכולת השיווק והביצוע כאשר השותפים אינם משתפים פעולה, אך הוא כרוך בעלויות. אין בסיס לקביעה כללית שהערך הכלכלי של הכינוס "בדרך כלל עולה" על עלויותיו. כל תיק צריך להיבחן לפי שווי הנכס, רמת הסכסוך והיכולת למכור בדרך אחרת.

חוסר תום לב וקיזוז

סעיף 36 מאפשר לקזז חובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף, אך אינו יוצר אוטומטית זכות לפיצוי משום ששותף תמך בהצעה נמוכה או ניהל משא ומתן לא מוצלח. טענה לנזק בשל חוסר תום לב דורשת עילה משפטית נפרדת והוכחת נזק וקשר סיבתי, ככל שהדין מאפשר זאת.

נכסי עיזבון

סעיף 113 לחוק הירושה דורש, בשלב שבו נכס שאינו ניתן לחלוקה נמסר ליורש, שהמחיר לא יפחת ממחיר השוק. אם אף יורש אינו מסכים לרכוש, עוברים למכירה לפי סעיף 113(ב)–(ג). גם במכירה החיצונית על מנהל ההליך לשמור על האינטרסים של העיזבון, אך אין לנסח את סעיף 113 כאילו כל הצעה חיצונית הנמוכה משומה אסורה אוטומטית.

דירת מגורים של בני זוג

סעיף 40א אינו מנגנון להשגת מחיר גבוה יותר. הוא מעכב את ביצוע מכירת דירת המגורים עד למציאת הסדר מגורים מתאים לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם. אין להשתמש בו ככלי מיקוח שאינו קשור לתכלית ההגנה שבחוק.