פרק 78: השבחת הנכס לפני מכירה והשפעתה על השווי

השבחה של נכס משותף יכולה להעלות את מחיר המכירה, אך אינה מזכה אוטומטית את השותף שהשקיע בהחזר מלא. יש להבחין בין הוצאות החזקה וניהול, שינויים החורגים מניהול רגיל, ובנייה או מחוברים שהקים שותף ללא זכות או ללא הסכמה.

הוצאות החזקה לעומת השבחה

סעיף 32 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף חייב לשאת לפי חלקו בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה ולניהול המקרקעין, ושותף שנשא מעבר לחלקו רשאי לחזור אל האחרים לפי חלקיהם. סעיף 35, לעומת זאת, עוסק בזכות לפירות ואינו המקור לחובת השתתפות בהוצאות תחזוקה.

לפי סעיף 30(ג), דבר החורג מניהול רגיל או משימוש רגיל טעון הסכמת כל השותפים. לכן שיפוץ יוקרתי, שינוי מבני או פעולה תכנונית משמעותית אינם שקולים לתיקון דחוף לשמירת הנכס.

מחוברים שהקים שותף

כאשר שותף הקים מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך לפי דין או הסכם, סעיפים 46–48 לחוק המקרקעין מספקים הסדר מיוחד. סעיף 46 מאפשר ליתר השותפים לדרוש פירוק שיתוף; סעיף 47 קובע שבחלוקה בעין ישתדל בית המשפט להקצות למקים את החלק שבו המחוברים; וסעיף 48 מסדיר את ההתחשבנות כאשר הפירוק נעשה בדרך של מכירה.

לפי סעיף 48, אם מחיר המכירה גבוה מן המחיר שהיה מתקבל אילו הנכס נמכר ללא המחוברים, המקים זכאי להחזר השקעתו במחוברים, אך לא יותר מהפרש המחירים. אם המחוברים דווקא הפחיתו את המחיר, המקים עלול להידרש לשלם ליתר השותפים את חלקם בהפרש. זהו הסדר מדויק יותר מאמירה כללית שלפיה "כל השבחה מתקזזת לפי סעיף 36".

שיפוץ שאינו נכנס לסעיפים 46–48

לא כל עבודת שיפוץ היא "מחובר" במובן ההסדר. במקרים אחרים יש לבדוק הסכמה, דיני ניהול ושימוש, עשיית עושר והוראות חוזיות. יש להפריד בין עלות ההשקעה לבין תוספת הערך: שיפוץ בעלות גבוהה יכול להוסיף לשווי סכום קטן יותר, ולעיתים לא להוסיף כלל.

השבחה תכנונית

עליית ערך עקב תכנית מאושרת או שינוי תכנוני היא חלק משווי הנכס, אך אין להניח שכל הוצאה של שותף בקידום תכנון מזכה אותו אוטומטית בהחזר. יש לבחון אם הפעולה הוסכמה, אם הייתה בגדר ניהול מורשה, אם נוצרה תועלת ממשית ומהו הבסיס המשפטי לחיוב יתר השותפים.

היטל השבחה ומיסוי

היטל השבחה אינו חל משום שבוצע כל שיפוץ פיזי. הוא נגזר מדיני התכנון והבנייה ומאירועי השבחה ומימוש זכויות כהגדרתם בדין. בעת מכירה יש לבדוק אם קיימת חבות, מי החייב ומהו מועד המימוש. גם אם ההיטל משולם מכספי העסקה לצורך השלמתה, אין להסיק מכך שהנטל הסופי מתחלק תמיד בין השותפים לפי חלקיהם.

חריגות בנייה

בנייה ללא היתר או בניגוד להיתר עלולה להפחית שווי וליצור עלויות וסיכוני אכיפה. שותף שביצע עבודה בלתי חוקית אינו יכול להניח שיקבל החזר רק משום שהשטח הפיזי גדל. השומה צריכה להעריך את הנכס במצבו המשפטי והתכנוני האמיתי ואת אפשרות ההכשרה, אם קיימת.

דמי שימוש והוצאות

אם השותף המשביח השתמש לבדו בנכס, ייתכן שתעלה גם שאלה של שכר ראוי לפי סעיף 33. אין לקזז אוטומטית השקעות כנגד דמי שימוש; יש להכריע בכל רכיב לפי בסיסו, ורק חובות שהתגבשו עקב השיתוף ניתנים לקיזוז לפי סעיף 36.